בטומי מול דובאי, קפריסין וטורקיה: היכן להשקיע ליד הים

כשמחליטים היכן להשקיע בנדל"ן ליד הים, כמעט תמיד שוקלים כמה שווקים יחד: גאורגיה ובטומי, דובאי, קפריסין וטורקיה. זו גישה נכונה, והמאמר הזה עוזר לערוך את ההשוואה ביושר, לפי הצירים שבאמת מעצבים את התשואה שלכם ולא לפי השיווק הרועש ביותר. נתחיל מהמסקנה, כדי לא להשאיר אתכם בניחושים: אין שוק אחד "הכי טוב", הטוב ביותר תלוי במטרה שלכם. בהמשך נראה היכן בטומי מנצחת, היכן היא מפגרת, ולמי מתאים כל שוק.

כל הנתונים על גאורגיה ניתנים עם מקור ותקופה. הנתונים על דובאי, קפריסין וטורקיה הם נקודות ייחוס שוקיות לשנת 2026 וחובה לאמת אותם מול נתונים עדכניים לפני החלטה, מפני שספים, מסים ותשואות בחו"ל משתנים.

איך משווים שווקי נופש ביושר

להשוות מדינות לפי מספר תשואה בודד הוא חסר משמעות, כי מאחורי המספר הזה עומדים מחיר כניסה שונה, מסים שונים ורמת סיכון שונה לחלוטין. לכן אנו משתמשים בששה צירים, ורק השילוב נותן תמונה כנה.

כניסה היא הסכום שאפשר באמת להתחיל איתו, ונוהג השוק לרכישה בשלב הבנייה. תשואה היא הכנסה משכירות ביחס למחיר, תמיד בהפרדה לברוטו (לפני הוצאות) ולנטו (אחרי מס, אי-תפוסה וניהול). מס הוא הנטל על הכנסת השכירות, על הרווח במכירה, ועלות העסקה עצמה. תושבות היא הסטטוס שהרכישה מעניקה, למי, ומאיזה סף. נזילות היא עומק השוק והמהירות שבה תוכלו לצאת בלי לאבד ערך. סיכון מדינה הוא יציבות המטבע, הכלכלה והסביבה המשפטית.

שוק חזק בציר אחד לעיתים חלש באחר. דובאי מציעה אפס מס אך כניסה יקרה. טורקיה מציעה שוק גדול וזול אך תנודתיות מטבע. קפריסין מציעה סביבת איחוד אירופי אך עלויות עסקה גבוהות. גאורגיה מציעה כניסה נמוכה ומסים נמוכים אך היקף קטן יותר. להלן כל שוק, בקצרה ולעניין.

הפרופיל של גאורגיה ובטומי

גאורגיה היא שוק של כניסה נמוכה ומסים נמוכים עם מסגרת משפטית ברורה לזר. מחיר הדירה החדשה הממוצע בבטומי במצב turnkey הגיע לכ-1,865 דולר למ"ר בסוף 2025, עלייה של 9.4% בשנה (Galt and Taggart, דרך Investor.ge, אפריל 2026). סטודיו קטן מתחיל מ-40,000 דולר, אפארט-הוטל מנוהל מ-65 עד 70 אלף, ופרויקטי דגל מ-110 אלף ומעלה. תמיד בדקו את מחיר הכניסה המדויק מול המלאי הנוכחי.

תשואת שכירות ברוטו בבטומי היא כ-7.31% (רבעון ראשון 2026, Global Property Guide), כ-7.42% בגאורגיה כולה. הנטו בדרך כלל נמוך ב-1.5 עד 2 נקודות אחוז, השכרה עצמית לטווח קצר מניבה ריאלית כ-3% נטו אחרי הוצאות, ותשואה של 8 עד 12% אפשרית באפארט-הוטל ממותג ומנוהל בזכות תפוסה כל השנה. את החישוב המלא אנו מביאים במאמר על תשואות שכירות בבטומי.

הכנסת שכירות של יחיד ניתנת למיסוי בשיעור אחיד של 5% מהפדיון, זהו מסלול נבחר בנפרד ואחד השיעורים הנמוכים באזור (PwC, ינואר 2026). אין מס בולים ואין מס רכישה, מס רווח ההון הוא אפס לאחר שנתיים של בעלות, ועלויות הרוכש כ-0.7 עד 1.2%. יזמים מציעים תשלומים ללא ריבית 0% למשך הבנייה, בדרך כלל עם מקדמה של 20 עד 30% והיתרה ללא בנק ובדיקת אשראי (נוהג שוק של יזמים). ברכישה מ-150,000 דולר לפי הערכת שווי שוק, אתם ומשפחתכם זכאים לתושבות, ללא דרישת שהייה או שפה (הסף חל מ-1 במרץ 2026 ומאומת במועד העסקה). את ההליך אנו מפרטים במאמר על תושבות דרך נדל"ן.

דובאי: אפס מס בכניסה גבוהה

דובאי היא שוק יוקרתי עם אפס מס אישי ונזילות חזקה, אך עלות הכניסה גבוהה יותר. ליחיד יש אפס מס הכנסה, אפס מס רווח הון, והכנסת שכירות אינה ממוסה, לצד אגרה חד-פעמית של רשות המקרקעין של דובאי בכ-4% ממחיר העסקה (נתונים רשמיים של איחוד האמירויות, 2026, יש לאמת מול נתונים עדכניים).

רכישה בשלב הבנייה נפוצה ונחשבת נוהג שוק. כניסה לסטודיו באזורים זולים נעה בערך מ-95,000 עד 300,000 דולר, כשהמחיר הממוצע למ"ר בבנייה חדשה גבוה משמעותית מזה של גאורגיה (נתוני שוק 2026, לייחוס בלבד, יש לאמת מול התאריך). תשואות ברוטו על דירות בדובאי מגיעות לכ-7% במגזרים נבחרים, כשהממוצע באיחוד האמירויות סביב 5% (Global Property Guide, 2026, לייחוס). בהשוואת שווקים לפי תשואה, זכרו שמדובר במתודולוגיות וחתכים שונים: השוואת המגזר הטוב ביותר מול ממוצע ארצי אינה השוואה הוגנת, נכון יותר להשוות מגזר ממוצע מול ממוצע. תושבות: ויזת הזהב ל-10 שנים מוענקת על החזקת נדל"ן מ-2 מיליון דירהם, כ-545 אלף דולר, עם אפשרות לכלול משפחה (תוכנית רשמית של איחוד האמירויות, 2026, יש לאמת מול התאריך). כלומר סף הכניסה לתושבות בדובאי גבוה פי כמה מזה של גאורגיה.

קפריסין: סביבת איחוד אירופי בעלות עסקה גבוהה

קפריסין היא שוק של האיחוד האירופי, וזה הערך המרכזי שלה למי שחשובה לו דווקא תחום שיפוט אירופי. תושבות קבע בהשקעה מוענקת בהשקעה מ-300,000 אירו בנדל"ן חדש (בתוספת מע"מ), עם הכנסה מאומתת מחו"ל מ-50,000 אירו בשנה (תוכנית רשמית של קפריסין, 2026, יש לאמת מול התאריך).

המאפיין הבולט של קפריסין הוא עלות העסקה. בנייה חדשה נושאת מע"מ של 19% (שיעור מופחת של 5% אפשרי לדירה ראשית בתנאים), ועלויות הרוכש הכוללות גבוהות בצורה ניכרת מאלה של גאורגיה (נתוני שוק 2026, לייחוס בלבד, יש לאמת מול התאריך). תשואת ברוטו בקפריסין בכללותה היא כ-5%, גבוהה יותר לדירות בלימסול בכ-5.5 עד 6% (Global Property Guide, 2026, לייחוס). התושבות כאן יקרה יותר וכרוכה בדרישת הכנסה, והעסקה עצמה יקרה יותר בכניסה, וחשוב לשלב זאת בחישוב.

טורקיה: שוק גדול וסיכון מטבע

טורקיה היא שוק גדול וזול שמעניק לא תושבות אלא אזרחות, במחיר של חוסר יציבות מטבע. אזרחות בהשקעה מוענקת ברכישת נדל"ן מ-400,000 דולר עם התחייבות להחזקה לשלוש שנים, ללא דרישת שהייה או שפה, עם אפשרות לכלול משפחה ולשמור על אזרחות שנייה (תוכנית רשמית של טורקיה, 2026, יש לאמת מול התאריך).

תשואת ברוטו בטורקיה היא כ-7.3%, גבוהה יותר באיסטנבול בכ-8% באזורים נבחרים (Global Property Guide, 2026, לייחוס). אך הגורם המכריע הוא המטבע. הלירה הטורקית נחלשה בכ-15% מול הדולר בשנה עד מאי 2026, עם אינפלציה של כ-33% ב-2025 (נתוני שוק 2026, לייחוס בלבד, יש לאמת מול התאריך). בשל כך יזמים רבים כבר מתמחרים בדולר או באירו כדי להגן על הערך, ועל המשקיע לחשב תשואה במטבע קשה ולא בלירה.

טבלת ההשוואה

סיכום לפי ששת הצירים. נתוני גאורגיה עם מקור ותקופה, נתונים בין-שוקיים הם נקודות ייחוס לשנת 2026 לאימות מול התאריך הנוכחי.

היכן גאורגיה מנצחת והיכן לא

נאמר בבירור על שני הצדדים, כי היושר כאן הוא הטיעון.

גאורגיה מנצחת במחיר הכניסה: אפשר להתחיל כאן בסכומים שבמקומות אחרים בקושי פותחים את הדלת. היא מנצחת בתשלומים: לוח זמנים של יזם ללא ריבית וללא בנק הוא נדיר, גם בדובאי ובטורקיה יש תשלומים אך התנאים והבדיקות שונים. במס על שכירות גאורגיה (5%) קלה יותר מקפריסין ומטורקיה, אך לא מדובאי, שבה שכירות אינה ממוסה כלל. כמו כן, 5% נגבים מהפדיון ברוטו ללא ניכוי הוצאות, וכדאי לשקלל זאת בחישוב. אפס על הרווח אחרי שנתיים נותר אחד הנטלים הקלים באזור (PwC, ינואר 2026). והיא מנצחת בעלות התושבות: היתר מ-150,000 דולר זול יותר מויזת הזהב של דובאי (מ-545 אלף דולר), תושבות קפריסין (מ-300 אלף אירו) או אזרחות טורקיה (מ-400 אלף דולר). הסתייגות חשובה להשוואה הוגנת: 150,000 דולר בגאורגיה הם הסף להיתר ישיבה שנתי (מתחדש), בעוד 300,000 אירו בקפריסין מקנים תושבות קבע מיידית, ו-400,000 דולר בטורקיה מקנים אזרחות עם דרכון. אלה סטטוסים בעומק שונה, ולכן השוואה לפי סכום הכניסה בלבד אינה מדויקת. המוצר הגאורגי המקביל ביציבותו הוא מסלול המשקיע מ-300,000 דולר עם תושבות לחמש שנים. במחיר הכניסה גאורגיה אכן הנגישה ביותר, אך עבור סטטוס בעוצמה שונה.

עכשיו החלק הכן: היכן גאורגיה מפגרת, ומה לעשות עם זה. ראשית, היקף ונזילות: שוק בטומי קטן מדובאי, איסטנבול או קפריסין הבשלה, ויציאה מיחידה לא נזילה קשה יותר כאן. זו לא סיבה להימנע מהשוק, זו סיבה לקנות פורמט נזיל: קו ראשון ושכונות צומחות, יזם מאומת, יחידה מנוהלת או ממותגת שקל יותר גם להשכיר וגם למכור מחדש. בדיוק את הבחירה הזו Colchis לוקחת על עצמה. שנית, סיכון מדינה: גאורגיה היא כלכלה קטנה וצעירה יותר מאיחוד האמירויות או האיחוד האירופי. הממתן הוא שמטבע העסקה והשכירות ליד הים הוא בדרך כלל הדולר, מסגרת המס לזר פשוטה ויציבה, וזכות הקניין של זר מוגנת באותה מידה כמו של אזרח. איננו טוענים שאין סיכון, אנו מראים כיצד להפחית אותו בבחירת היחידה ובבדיקת היזם.

להכריז על גאורגיה כ"הכי טובה תמיד" יהיה לא כן. אם העדיפות שלכם היא סביבת איחוד אירופי, קפריסין היא התשובה הכנה יותר. אם זה אפס מס ונזילות מרבית, עם תקציב לכרטיס גבוה, דובאי הגיונית יותר. אם אתם זקוקים דווקא לדרכון שני ומוכנים לנהל סיכון מטבע, זו טורקיה. אך אם אתם רוצים כניסה נמוכה, תשלומים 0%, מסים קלים ותושבות נגישה ליד הים, גאורגיה היא לעיתים קרובות הדרך ההגיונית ביותר פנימה.

למי מתאים כל שוק

אם המטרה היא כניסה נגישה והכנסה ליד הים, השוק שלכם הוא גאורגיה ובטומי: סף נמוך, תשלומים 0%, מס 5% ועסקה שקופה. אם המטרה היא אפס מס אישי ונזילות עמוקה, והתקציב מאפשר כרטיס גבוה, השוק שלכם הוא דובאי. אם המטרה היא סביבת איחוד אירופי ותושבות קבע אירופית, השוק שלכם הוא קפריסין, בהתחשב בעלויות עסקה גבוהות. אם המטרה היא דרכון שני בתוך פרק זמן סביר ואתם מוכנים לחשב הכול במטבע קשה, השוק שלכם הוא טורקיה. משקיעים רבים בסופו של דבר אינם בוחרים שוק אחד, אלא מפזרים, וכאן גאורגיה נוחה ככניסה זולה לצד נכסים יקרים יותר.

מוכנים להשוות את השווקים למטרה הספציפית שלכם? קבלו את "מדריך המשקיע לגאורגיה 2026" בוואטסאפ עם כל המספרים, או קבעו ייעוץ חינם, ונעמיד את גאורגיה מול החלופה שלכם למטרה שלכם: הכנסה, תושבות או בית ליד הים.

החומר הוא לעיון בלבד ואינו ייעוץ השקעות, משפטי או מס. נתוני גאורגיה מובאים נכון למועד הפרסום עם מקור ועשויים להשתנות. נתונים בין-שוקיים לדובאי, קפריסין וטורקיה ניתנים כייחוס וחובה לאמת אותם מול התאריך הנוכחי. אמתו ספי תוכניות, מסים וכללים במועד העסקה והיוועצו בעורך דין וביועץ מס מורשים בתחום השיפוט הרלוונטי.

מוכנים לעבור מהסקירה לפרטים?