Налоги на недвижимость в Грузии для иностранца: разбор 2026

Налоги на недвижимость в Грузии для иностранца это, пожалуй, самая приятная часть всей сделки, и одновременно та, вокруг которой ходит больше всего путаницы. Грузия действительно остаётся одной из самых низконалоговых юрисдикций региона для частного владельца жилья: нет гербового сбора и налога на покупку, доход от аренды облагается по плоской ставке, а при продаже после двух лет владения налог обнуляется. Но как только речь заходит о конкретных ставках, в текстах продавцов начинается каша: чаще всего путают налог на аренду 5 процентов с режимом малого бизнеса на 1 процент, а это совсем не одно и то же.

Ниже мы разложим налоги владельца и арендодателя по фактам, каждую цифру с источником и периодом, чтобы вы могли проверить её сами и заложить в свой расчёт доходности. Сразу честная рамка: налоговая среда в Грузии мягкая, но не «нулевая», а отдельные режимы в 2026 году изменились, поэтому финальные ставки сверяйте на момент сделки с лицензированным налоговым консультантом в Грузии.

Коротко: почему Грузию считают низконалоговой

Для частного покупателя жилья картина простая. На входе нет ни гербового сбора, ни налога на покупку, а сопутствующие издержки обычно укладываются примерно в 0,7 до 1,2 процента от цены объекта (PwC, 21 января 2026). Доход от аренды можно облагать по плоской ставке 5 процентов; налог на имущество для большинства владельцев либо нулевой, либо доли процента; при продаже после двух лет владения налог на прирост равен нулю, а налога на наследство в Грузии нет вовсе (PwC, 21 января 2026). Это и есть та низконалоговая база, на которую честно опирается рынок, без преувеличений про «офшор» и «ноль налогов».

Налог на доход от аренды: 5 процентов, а не 1 процент

Это главный пункт, и именно здесь чаще всего вводят в заблуждение. Доход физического лица от сдачи жилья в аренду можно облагать по плоской ставке 5 процентов с валовой суммы, без вычета расходов, если вы выбираете этот режим и не делаете из дохода никаких вычетов (PwC, 21 января 2026). Слово «валовой» здесь ключевое: 5 процентов считаются со всей полученной арендной платы, а не с прибыли после затрат.

Теперь развенчаем миф. В Грузии есть популярный режим малого бизнеса со ставкой 1 процент с оборота, и его постоянно приписывают аренде. Это ошибка: статус малого бизнеса (индивидуального предпринимателя на 1 проценте) доход от сдачи жилья в аренду как раз ИСКЛЮЧАЕТ (PwC, 21 января 2026). То есть «платить с аренды 1 процент» как физлицо нельзя. Реальный выбор для арендодателя другой: либо плоские 5 процентов с валовой выручки, либо 20 процентов, но уже с чистого дохода, то есть после вычета документально подтверждённых расходов (PwC, 21 января 2026).

Что это значит на практике. Режим 5 процентов с валовой суммы выгоден, когда расходов на содержание немного: вы платите чуть-чуть, но со всей выручки, и не возитесь с подтверждением затрат. Режим 20 процентов с чистого имеет смысл там, где расходов действительно много (управление, ремонт, амортизация мебели), и налогооблагаемая база сильно сжимается. Для типичной частной сдачи квартиры в Батуми или Тбилиси плоские 5 процентов почти всегда проще и дешевле, и это одна из самых низких ставок на арендный доход в регионе.

Нюанс 2026: спецрежим для краткосрочной аренды истёк

Здесь важно быть точным, потому что многие гайды до сих пор пересказывают устаревшую норму. С 1 января 2023 года в Грузии действовал отдельный фиксированный режим для краткосрочного, гостиничного типа размещения: деятельность по статистическому классификатору ЕС под кодом 55.2 (Holiday and other short-stay accommodation, то есть посуточная сдача отпускного формата) облагалась по специальной фиксированной ставке при доходе до 100 000 GEL и ряде условий. Так вот, этот специальный режим действовал ограниченный срок, с 1 января 2023 года и до 1 января 2026 года, и к настоящему моменту он истёк (PwC, 21 января 2026).

Практический вывод простой. Базовая плоская ставка 5 процентов на доход от жилой аренды по состоянию на начало 2026 года остаётся в силе (PwC, 21 января 2026), а вот специальный фиксированный режим именно для краткосрочного гостиничного размещения по коду 55.2 закончился, и его больше нельзя выдавать за действующий. Если ваша стратегия это посуточная сдача отпускного формата, актуальный порядок и ставку обязательно уточняйте на сайте Налоговой службы rs.ge или у налогового консультанта в Грузии: это ровно тот случай, когда норма поменялась внутри года.

Налог на имущество: от 0 до 1 процента по доходу семьи

Ежегодный налог на имущество в Грузии для физического лица привязан не к самой недвижимости в отрыве от владельца, а к годовому доходу домохозяйства. Логика такая: налог платят только те семьи, чей совокупный годовой доход превышает 40 000 GEL за календарный год (PwC, 21 января 2026). Если годовой доход семьи ниже этого порога, налог на имущество с жилья не взимается вовсе, то есть для многих владельцев он попросту нулевой.

Если доход выше порога, ставка определяется по шкале и составляет долю процента от стоимости имущества: ориентировочно от 0,05 до 0,2 процента при семейном доходе примерно до 100 000 GEL и от 0,8 до 1,0 процента при доходе выше (факт-банк проекта на базе PwC и Global Property Guide, 2026). Сам тариф в этих рамках устанавливает муниципалитет, а считается он от рыночной стоимости объекта, поэтому точную сумму по конкретной квартире и вашему доходу разумно подтверждать у налогового консультанта. Но порядок величин понятен: для частного владельца жилья это либо ноль, либо доли процента в год, а не ощутимая статья расходов.

Издержки и налоги на покупке: гербового сбора нет

Один из самых приятных моментов для иностранца: на входе в сделку специальных налогов на покупку практически нет. В Грузии отсутствует гербовый сбор и отсутствует налог на покупку недвижимости как таковой (PwC, 21 января 2026). Сопутствующие издержки покупателя (нотариус, регистрация права, мелкие сборы) обычно укладываются примерно в 0,7 до 1,2 процента от цены объекта (PwC, 21 января 2026). Для сравнения с рынками, где трансфертный налог в одиночку забирает несколько процентов, это заметная экономия уже на старте.

Отдельно про регистрацию: иностранцы владеют квартирами на праве собственности наравне с гражданами, под ограничением только сельхозземля, а право регистрирует Национальное агентство публичного реестра через Дом юстиции, обычно за 1 до 4 рабочих дней (источники по регистрации и собственности, 2026). Пошаговую механику самой сделки, от брони до права собственности, мы разбираем в материале про оформление покупки новостройки в Грузии.

Налог при продаже: 5 процентов первые два года, дальше ноль

Налог на прирост капитала при продаже жилья физическим лицом устроен в Грузии в пользу долгосрочного владельца. Прибыль от продажи квартиры (или дома с прилегающим участком) облагается по ставке 5 процентов, если вы продаёте в первые два года владения, и обнуляется при продаже после двух лет (факт-банк проекта на базе PwC и Global Property Guide, 2026; ставку 5 процентов на продажу жилья подтверждает PwC, 21 января 2026). Налога на наследство в Грузии нет (PwC, 21 января 2026).

Что это значит для стратегии. Если вы заходите в объект на росте и планируете быструю перепродажу внутри двух лет, заложите 5 процентов с прибыли в расчёт. Если же горизонт длиннее двух лет, что типично для инвестиции с арендой и для покупки под ВНЖ, налог на выходе для вас равен нулю. Порог в два года, как и любую налоговую норму, разумно подтвердить на момент сделки.

НДС 18 процентов: это вопрос застройщика, не ваш

Ещё одна частая путаница. Стандартная ставка НДС в Грузии составляет 18 процентов и относится к экономической деятельности, то есть к бизнесу (PwC, 21 января 2026). Применительно к новостройке это налог в орбите застройщика как продавца, ведущего предпринимательскую деятельность, а не отдельный налог, который платит покупатель-физлицо поверх цены. Для вас как частного покупателя НДС это часть ценообразования застройщика, а не дополнительная строка в вашей налоговой нагрузке.

Контекст релокации: статус ИП и аренда

Если вы переезжаете, вокруг налогов возникает ещё один пласт. Многие релоканты в Грузии оформляют статус индивидуального предпринимателя на режиме малого бизнеса со ставкой 1 процент с оборота: удобный инструмент для фриланса и удалённого дохода. Но для арендодателя важно ограничение, о котором мы сказали выше: режим 1 процента доход от сдачи жилья в аренду исключает (PwC, 21 января 2026). То есть ваш предпринимательский доход может идти под 1 процент, а доход от аренды квартиры считается отдельно (плоские 5 процентов с валовой суммы или 20 процентов с чистого). Две корзины дохода просто не нужно смешивать. Вопросы резидентства и ВНЖ через покупку мы разбираем в материале про вид на жительство в Грузии при покупке недвижимости.

Как налоги влияют на нетто-доходность

Налоги это тот самый мостик от красивой брутто-цифры к реальному доходу в кармане. Брутто-доходность аренды в Батуми по первому кварталу 2026 года составляла около 7,31 процента (Global Property Guide, февраль 2026), но это значение до расходов и налогов. Нетто, то есть доход после налога, простоев и обслуживания, обычно на 1,5 до 2 процентных пунктов ниже брутто (Global Property Guide, февраль 2026).

Хорошая новость в том, что вклад именно налога в эту разницу скромный. При плоской ставке 5 процентов налог на аренду съедает малую часть выручки, а основное снижение от брутто к нетто дают не налоги, а простои, управление и сезонность. Низкие налоги Грузии работают на вас, но не отменяют необходимости честно считать загрузку и расходы. Полный расчёт нетто-доходности на конкретной студии, со всеми вычетами, мы приводим в материале про доходность аренды в Батуми.

Что это значит для вас

Налоговая среда Грузии действительно в вашу пользу, если считать её точно, а не по рекламным лозунгам. Запомнить стоит три вещи. Первое: аренда облагается по 5 процентам с валовой суммы как отдельный режим, а не по 1 проценту малого бизнеса, который аренду исключает. Второе: на входе нет гербового сбора и налога на покупку, а на выходе после двух лет владения налог на прирост нулевой. Третье: отдельные режимы в 2026 году поменялись (специальный режим краткосрочного размещения по коду 55.2 истёк), поэтому актуальные ставки сверяйте на rs.ge и с налоговым консультантом. Наша работа помочь вам корректно заложить налоги в расчёт нетто-доходности по конкретному объекту.

Готовы посчитать вашу реальную нетто-доходность с учётом налогов? Заберите «Гайд инвестора по Грузии 2026» в WhatsApp с полным разбором цифр или запишитесь на бесплатную консультацию, и мы поможем заложить налоги в расчёт по конкретному объекту под вашу цель.

Материал носит справочный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией. Цифры приведены на дату публикации со ссылкой на источник и могут меняться. Налоговые режимы и ставки в Грузии менялись в 2026 году, поэтому пороги, налоги и правила обязательно уточняйте на момент сделки на rs.ge и сверяйтесь с лицензированным налоговым консультантом в Грузии.

Готовы перейти от обзора к конкретике?