Yabancı Mülk Sahipleri İçin Gürcistan'da Emlak Vergileri (2026)

Gürcistan'da yabancı bir mülk sahibini bekleyen emlak vergileri, belki de tüm işlemin en keyifli kısmı, aynı zamanda hakkında en çok kafa karışıklığı yaşanan bölümüdür. Gürcistan, özel konut sahibi için bölgedeki en düşük vergili ülkelerden biri olmayı sürdürüyor: damga vergisi yok, satın alma vergisi yok, kira geliri sabit oranlı ve değer artış kazancı iki yıllık mülkiyetin ardından sıfıra iniyor. Sorun belirli oranlarla başlıyor; çünkü pazarlama metinlerindeki en yaygın hata, %5'lik kira vergisi ile %1'lik küçük işletme rejimini birbirine karıştırmaktır. Bu ikisi aynı şey değildir.

Aşağıda, mülk sahibinin ve kiraya verenin vergilerini olgulara dayanarak, her rakamı kaynağı ve dönemiyle birlikte ortaya koyuyoruz; böylece her birini kendi getiri hesabınıza dahil edebilirsiniz. Dürüst çerçeve şudur: Gürcistan'ın vergi ortamı hafiftir, ama tam bir sıfır da değildir ve 2026'da birkaç rejim değişmiştir. Bu nedenle nihai oranları, işlem tarihinde Gürcistan'da lisanslı bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Kısaca: Gürcistan neden düşük vergili bir ülke sayılıyor

Özel konut alıcısı için tablo nettir. Girişte ne damga vergisi ne de satın alma vergisi vardır ve yan maliyetler genellikle mülk fiyatının %0,7 ile %1,2'si arasında kalır (PwC, 21 Ocak 2026). Kira geliri sabit %5 oranında vergilendirilebilir; çoğu mülk sahibi için emlak vergisi ya sıfırdır ya da yüzde birin altında bir kesirdir; satışta değer artış kazancı vergisi iki yılın ardından sıfırdır ve veraset vergisi hiç yoktur (PwC, 21 Ocak 2026). Piyasanın dürüstçe üzerine oturduğu düşük vergi zemini budur; "offshore" ya da "sıfır vergi" cenneti gibi abartılara gerek yoktur.

Kira geliri vergisi: %1 değil, %5

Meselenin merkezi ve alıcıların en sık yanıltıldığı nokta burasıdır. Bir gerçek kişinin konut kiralamasından elde ettiği gelir, bu rejimi seçmeniz koşuluyla, giderler düşülmeksizin brüt tutar üzerinden sabit %5 oranında vergilendirilebilir (PwC, 21 Ocak 2026). "Brüt" kelimesi kilit önemdedir: %5, masraflar sonrası kâr üzerinden değil, tahsil edilen kiranın tamamı üzerinden hesaplanır.

Şimdi efsaneye gelelim. Gürcistan'da ciro üzerinden %1 oranında popüler bir küçük işletme rejimi vardır ve bu oran sürekli olarak kiraya atfedilir. Bu yanlıştır: %1'lik küçük işletme (bireysel girişimci) statüsü, konut kirasından elde edilen geliri açıkça hariç tutar (PwC, 21 Ocak 2026). Gerçek kişi olarak kira üzerinden %1 ödeyemezsiniz. Kiraya verenin gerçek seçimi farklıdır: ya brüt kira üzerinden sabit %5, ya da belgelenmiş giderler düşüldükten sonra net gelir üzerinden %20 (PwC, 21 Ocak 2026).

Uygulamada brüt üzerinden %5 rejimi, işletme giderleri düşük olduğunda caziptir: tüm hasılat üzerinden az öder, evrak yükünden kurtulursunuz. Net üzerinden %20 rejimi ise giderlerin gerçekten yüksek olduğu (yönetim, onarım, mobilya amortismanı) ve vergi matrahının belirgin biçimde küçüldüğü durumlarda anlamlıdır. Batum'da veya Tiflis'te tipik bir özel daire kiralaması için sabit %5 oranı neredeyse her zaman daha basit ve daha ucuzdur ve bölgede kira gelirine uygulanan en düşük oranlardan biridir.

2026 ayrıntısı: kısa dönem kiralamaya özel rejim sona erdi

Burada hassasiyet önemlidir, çünkü pek çok rehber hâlâ güncelliğini yitirmiş bir kuralı tekrarlamaktadır. Gürcistan, 1 Ocak 2023'ten itibaren kısa süreli, otel tarzı konaklama için ayrı bir sabit rejim uyguladı: AB istatistik kodu 55,2 kapsamındaki faaliyet (Holiday and other short-stay accommodation, yani tatil tarzı günlük kiralama), gelirin GEL 100.000'in altında kalması koşuluyla özel bir sabit oranla vergilendiriliyordu. Bu rejim sınırlı bir dönem için, 1 Ocak 2023'ten 1 Ocak 2026'ya kadar yürürlükte kaldı ve artık sona ermiştir (PwC, 21 Ocak 2026).

Çıkarım basittir. Konut kira geliri üzerindeki temel sabit %5 oranı, 2026 başı itibarıyla yürürlüktedir (PwC, 21 Ocak 2026); ancak 55,2 kodu kapsamındaki kısa süreli, otel tarzı konaklamaya özgü sabit rejim sona ermiştir ve artık güncel bir kural gibi sunulmamalıdır. Stratejiniz tatil tarzı günlük kiralama ise güncel usulü ve oranı vergi idaresinin rs.ge sitesinden veya bir vergi danışmanından teyit edin: bu, tam da yıl içinde değişen türden bir kuraldır.

Emlak vergisi: aile gelirine göre %0 ile %1 arasında

Gerçek kişiler için yıllık emlak vergisi, mülkün kendisine değil, hanenin yıllık gelirine bağlı olarak belirlenir. Yalnızca bir takvim yılındaki toplam yıllık geliri GEL 40.000'i aşan aileler emlak vergisi yükümlüsüdür (PwC, 21 Ocak 2026). Bu eşiğin altında konut için emlak vergisi tahakkuk etmez; dolayısıyla birçok mülk sahibi için bu vergi tam anlamıyla sıfırdır.

Gelir eşiğin üzerindeyse oran, kademeli bir ölçekte mülk değerinin yüzde birin altında kalan bir kesridir: yaklaşık GEL 100.000'e kadar hane geliri için %0,05 ile %0,2, bunun üzerinde ise %0,8 ile %1,0 arasında (PwC ve Global Property Guide'a dayanan proje olgu tabanı, 2026). Bu bantlar içindeki kesin oran, belediye tarafından piyasa değeri üzerinden belirlenir; bu nedenle net tutarı bir vergi danışmanıyla teyit edin. Büyüklük mertebesi açıktır: özel bir mülk sahibi için bu, yılda ya sıfırdır ya da yüzde birin altında bir orandır; kayda değer bir maliyet kalemi değildir.

Satın almada maliyetler ve vergiler: damga vergisi yok

Bir yabancı için en memnuniyet verici noktalardan biri: satın alma aşamasında esasen özel bir edinim vergisi yoktur. Gürcistan'da gayrimenkul alımına özgü damga vergisi de satın alma vergisi de bulunmaz; alıcının yan maliyetleri (noter, tapu tescili, küçük harçlar) genellikle mülk fiyatının yaklaşık %0,7 ile %1,2'si arasında kalır (PwC, 21 Ocak 2026). Tek başına devir vergisinin bile fiyatın yüzde birkaçını aldığı piyasalarla kıyaslandığında bu, daha başlangıçta hissedilir bir tasarruftur.

Tescile gelince: yabancılar, daireleri vatandaşlarla aynı esaslarla mülk edinir; tek kısıtlama tarım arazileridir. Ulusal Kamu Sicili Ajansı, tapuyu Adalet Evi üzerinden genellikle 1 ile 4 iş günü içinde tescil eder (tescil ve mülkiyet kaynakları, 2026). Rezervasyondan tapuya kadar işlemin adım adım işleyişini, Gürcistan'da sıfır konut satın alma rehberimizde ele alıyoruz.

Satışta vergi: ilk iki yıl %5, sonrası sıfır

Konut satışında değer artış kazancı vergisi, uzun vadeli mülk sahibinin lehine kurgulanmıştır. Bir dairenin (veya arsasıyla birlikte bir evin) satışından elde edilen kazanç, mülkiyetin ilk iki yılı içinde satarsanız %5 oranında vergilendirilir ve iki yılın ardından sıfıra iner (PwC ve Global Property Guide'a dayanan proje olgu tabanı, 2026; konut satışındaki %5 oranı PwC tarafından teyit edilmiştir, 21 Ocak 2026). Gürcistan'da veraset vergisi yoktur (PwC, 21 Ocak 2026).

Strateji açısından: iki yıl içinde hızlı bir yeniden satış planlıyorsanız, kazancın %5'ini modelinize dahil edin. Ufkunuz daha uzunsa, ki kira yatırımında ve ikamet amaçlı alımda tipik olan budur, çıkış vergisi sıfırdır. İki yıl eşiğini de, her vergi kuralı gibi, işlem tarihinde teyit etmekte fayda vardır.

%18 KDV: sizin değil, geliştiricinin meselesi

Bir başka sık karışıklık. Gürcistan'da standart KDV oranı %18'dir ve ekonomik faaliyete, yani ticari işletmeye uygulanır (PwC, 21 Ocak 2026). Yeni inşa bir konutta bu, ticari faaliyet yürüten satıcı sıfatıyla geliştiricinin alanına giren bir vergidir; özel alıcının fiyatın üzerine ayrıca ödediği bir vergi değildir. Sizin için KDV, geliştiricinin fiyatlandırmasının bir parçasıdır; vergi yükünüzde ek bir kalem değildir.

Taşınma bağlamı: girişimci statüsü ve kira

Gürcistan'a taşınıyorsanız devreye bir katman daha girer. Ülkeye yerleşen pek çok kişi, ciro üzerinden %1'lik küçük işletme rejimi kapsamında bireysel girişimci olarak kayıt yaptırır; bu, serbest çalışma ve uzaktan gelirler için kullanışlı bir araçtır. Ancak yukarıda belirtilen sınır önemlidir: %1'lik rejim, konut kirası gelirini kapsamaz (PwC, 21 Ocak 2026). Girişimcilik geliriniz %1'de kalabilir; daireden elde edilen kira ise ayrı sayılır (brüt üzerinden sabit %5 veya net üzerinden %20). Bu iki gelir kalemi birbirine karıştırılmamalıdır. Mülk alımı yoluyla ikameti, mülk üzerinden Gürcistan ikamet izni konulu makalemizde ele alıyoruz.

Vergiler net getirinizi nasıl etkiler

Vergi, gösterişli bir brüt rakamdan cebinize giren gerçek gelire uzanan köprüdür. Batum'da brüt kira getirisi 2026'nın ilk çeyreğinde yaklaşık %7,31 idi (Global Property Guide, Şubat 2026); bu, maliyetler ve vergi öncesi rakamdır. Vergi, boş kalma dönemleri ve bakım sonrası net getiri ise genellikle brütün 1,5 ile 2 puan altındadır (Global Property Guide, Şubat 2026). İyi haber şu ki bu farka verginin katkısı mütevazıdır. Sabit %5 oranında kira vergisi hasılattan küçük bir dilim alır; brütten nete düşüşün büyük bölümü vergiden değil, boş kalma dönemlerinden, yönetimden ve mevsimsellikten gelir. Gürcistan'ın düşük vergileri lehinize çalışır, ancak doluluğu ve maliyetleri dürüstçe hesaplama gereğini ortadan kaldırmaz. Tüm kesintileriyle birlikte, belirli bir stüdyo üzerinden eksiksiz bir net getiri hesabını Batum kira getirisi makalemizde ortaya koyuyoruz.

Bu sizin için ne anlama geliyor

Gürcistan'ın vergi ortamı, pazarlama sloganlarıyla değil de kalem kalem hesaplandığında gerçekten lehinizedir. Üç şeyi aklınızda tutun: kira, ayrı bir rejim olarak brüt üzerinden %5 ile vergilendirilir; kirayı kapsam dışı bırakan %1'lik küçük işletme oranı bu değildir. Girişte damga vergisi veya satın alma vergisi yoktur ve çıkışta değer artış kazancı iki yılın ardından sıfırdır. Ayrıca 2026'da birkaç rejim değişmiştir; bu nedenle güncel oranları rs.ge üzerinden ve bir vergi danışmanıyla teyit edin. Bizim işimiz, belirli bir mülk için vergileri net getiri hesabına doğru biçimde yerleştirmektir.

Vergiler dahil gerçek net getirinizi hesaplamaya hazır mısınız? Tam dökümüyle "Gürcistan Yatırımcı Rehberi 2026" rehberini WhatsApp üzerinden edinin veya ücretsiz bir danışmanlık randevusu alın; vergileri, hedefinize uygun belirli bir mülkün hesabına birlikte yerleştirelim.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Rakamlar, yayın tarihi itibarıyla kaynağıyla birlikte verilmiştir ve değişebilir. Gürcistan'ın vergi rejimleri 2026 yılı içinde değişmiştir; bu nedenle eşikleri, vergileri ve kuralları işlem tarihinde daima rs.ge üzerinden ve Gürcistan'da lisanslı bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Genel bakıştan somut adımlara geçmeye hazır mısınız?