Mülk Yoluyla Gürcistan İkamet İzni: 2026 Kuralları

Gayrimenkul yoluyla Gürcistan ikamet izni, ülkede yerleşik konum edinmenin en açık ve en öngörülebilir yollarından biridir: kendi amacınıza uygun bir mülk satın alırsınız ve sizinle ailenizin ikamet izni aynı işlemin bir parçası haline gelir. Kura yoktur, asgari kalış şartı yoktur, dil sınavı yoktur. Ancak 2026'da bu rota, hesabı etkileyen birkaç önemli değişiklik geçirdi ve bunlardan biri topraktan (proje aşamasında) satın alma yapan herkes için kritik önem taşıyor. Aşağıda hepsini kaynaklarıyla birlikte ortaya koyuyoruz.

İzin size ve ailenize ne kazandırır

Mülke dayalı olarak verilen Gürcistan ikamet izni, izin süresi boyunca ülkede yaşama, vizesiz kalış sınırına tabi olmadan giriş çıkış yapma ve mukim sıfatıyla hesap açma hakkını yasal olarak tanır. Önemli bir nokta: izin yalnızca alıcıyı değil, eşinizi ve reşit olmayan çocuklarınızı da kapsar; böylece tüm aile tek bir varlık üzerinden mukim statüsü kazanır (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026). Gürcistan'ı güvenli bir liman olarak değerlendiren bir aile için bu, çoğu zaman getirinin kendisinden bile daha belirleyici bir argümandır; taşınmanın pratik yönlerini ailenizle Gürcistan'a taşınma rehberimizde ele alıyoruz.

Okurumuz için temel mantık budur. Parayı yatırmak ile bir belge edinmek arasında seçim yapmıyorsunuz; tek bir mülk her ikisini birden çözüyor. Daire tam mülkiyetinizde kalır, kira geliri üretebilir ve ikametgâhınız olarak hizmet eder. Baştan netleştirilmesi gereken bir ayrım var: ikamet izni ne vatandaşlıktır ne de pasaport. Yenilediğiniz ve zaman içinde daimi statüye giden yolu açan bir oturma hakkıdır.

1 Mart 2026 itibarıyla US$150.000 eşiği ve kazanılmış hakları koruyan geçiş hükmü

2026'nın kilit değişikliği şu: 1 Mart 2026'dan itibaren kısa süreli ikamet izni için asgari mülk değeri US$150.000 oldu. Önceki eşik US$100.000 idi; artış %50 (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026). İnternetteki en yaygın güncelliğini yitirmiş hata da budur: birçok sayfa reforma göre güncellenmediği için hâlâ US$100.000 gösteriyor. Güncel referans değer US$150.000 olup eşikler değişebildiği için işlem anında teyit edilmelidir.

Reform, kazanılmış hakları koruyan bir geçiş hükmüyle birlikte geliyor ve bu hüküm önemli. Tapunuz 1 Mart 2026'dan önce tescil edildiyse, yani mülkün bedeli tamamen ödenip adınıza resmileştirildiyse, önceki US$100.000 eşiği geçerlidir ve bu seviyeden izin almış olanlar yenilemede eski koşulları korur (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026). Ancak tapu 1 Mart 2026'da veya sonrasında tescil edilirse yeni US$150.000 eşiği uygulanır. Topraktan alan bir alıcı için bunun anlamı basit: planınızı US$150.000 üzerine kurun, çünkü tamamlanan bir dairenin tapusu neredeyse kesin olarak bu tarihten sonra tescil edilecektir.

Alış fiyatı değil, piyasa değeri esas alınır

Eşik, ne sözleşmedeki rakama ne de kadastro değerine göre ölçülür; ölçüt, Gürcistan Ulusal Akreditasyon Kurumu tarafından akredite edilmiş bir değerleme kuruluşunun belirlediği piyasa değeridir. Alış fiyatı yerine piyasa değerlemesinin getirilmesinin amacı, tam da şişirilmiş değerlerin önüne geçmektir (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026).

Bundan iki pratik sonuç doğar. Ödediğiniz fiyat ile ekspertiz değeri farklı olabilir ve geçerli olan ikincisidir. Ayrıca birçok alıcı için memnuniyet verici bir esneklik olarak eşik, tek bir mülke değil toplam varlığa uygulanır; tescil edilmiş ve değerlemesi yapılmış birden fazla mülk birleştirilebilir (IMI Daily, 2 Şubat 2026): ikamet artı gelir hedefi, tek bir pahalı daire yerine profesyonel yönetimdeki iki daireyle de karşılanabilir.

Süre, yenileme; kalış ve dil şartı yok

Mülk yoluyla verilen kısa süreli ikamet izni bir yıllığına düzenlenir ve yenilenebilir. Başka ülkelerde başvuru sahiplerini caydıran iki engel burada yoktur: asgari fiziksel kalış şartı ve dil sınavı aranmaz (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026). Statüyü korumak için Gürcistan'da belirli sayıda gün geçirmeniz gerekmez; Gürcüce sınavına girmeniz de gerekmez.

Açık yüreklilikle belirtelim: yenilemenin koşulu, dayanağın, yani mülk sahipliğinin devam etmesidir. Bu, yıllarca geçerli bir damga değil, sürdürdüğünüz bir statüdür; bu yüzden en baştan, kendini kanıtlamış bir geliştiriciden likit bir mülk seçmek akıllıcadır: mülk hem iznin dayanağı olur hem de gerektiğinde satabileceğiniz veya kiraya verebileceğiniz bir varlıktır.

Topraktan alımdaki kritik nokta: ikamet hakkı ancak tamamlanmadan sonra doğar

Bu, topraktan alım yapanlar için makalenin en önemli ve çoğu zaman hiç söylenmeyen noktasıdır. Mülk yoluyla ikamet izni hakkı, sözleşme imzalandığında ya da ilk ödemede değil; ancak mülk tamamlandığında, biten dairenin tapusu adınıza tescil edildiğinde ve değerleme yapıldığında doğar (legal.ge, 30 Aralık 2025; IMI Daily, 2 Şubat 2026). İnşaat için ödeme yaptığınız ve ön sözleşme kapsamında yalnızca sözleşmesel bir alacak hakkına sahip olduğunuz sürece ikamet izninin dayanağı henüz mevcut değildir.

Riski açıkça adlandıralım: "topraktan alır almaz ikamet izni" vaadi, sonradan hayal kırıklığına dönüşen bir basitleştirmedir. Ancak bu, en iyi fiyatların ve faizsiz taksit imkânlarının bulunduğu inşaat aşamasından kaçınmak için bir neden değildir. Zamanlamayı bilinçli planlamak için bir nedendir: ikamet iznini teslimden sonra düzenlersiniz ve o tarihte eşik neredeyse kesin olarak US$100.000 değil US$150.000 olacaktır; bu yüzden bütçenizi değerleme esasıyla en az US$150.000 olarak kurun. Bizim buradaki işimiz, tamamlanmış projelerden oluşan bir geçmişe sahip bir geliştiriciden gerçekçi teslim tarihli bir mülk seçmek ve tapu tescilini sonuna kadar desteklemektir; izin başvurusu bundan sonra yapılır. İşlemin kendisinin nasıl yürüdüğünü sıfır daire satın alma rehberimizde anlatıyoruz.

Prosedür, süreler ve PSDA harçları

Başvuru, Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı (PSDA) üzerinden yapılır ve prosedür şeffaftır: sonuca ne kadar hızlı ihtiyacınız varsa harç o kadar yüksektir. 2026 için PSDA devlet harçları şöyledir (legal.ge, 30 Aralık 2025; PSDA, sda.gov.ge):

• 30 takvim günü içinde inceleme: GEL 300;
• 20 takvim günü içinde inceleme: GEL 450;
• 10 takvim günü içinde inceleme: GEL 600.

Bu, mülk değerlemesinden ve hukuki hizmetlerden ayrı olarak yalnızca inceleme süresinin harcıdır. Süreler ve tarifeler zaman zaman güncellendiğinden başvuru anında yeniden teyit edilmelidir. Ülkede sürekli bulunmadan da başvuru yapabilirsiniz: işlemin ve Gürcistan'daki prosedürün bir bölümünün uzaktan yürütülmesi yasal ve yaygındır; bunu Gürcistan'da uzaktan mülk satın alma rehberimizde ele alıyoruz.

Daha hızlı rota ve daimi ikamete giden yol

Hedef en baştan daha kalıcı bir statüyse ayrı bir rota vardır. US$300.000 tutarında yatırım karşılığında yatırımcı vizesi, yatırımın korunması şartıyla eş ve reşit olmayan çocukları da kapsayan beş yıllık ikamet iznini doğrudan verir; beşinci yılda süresiz kalış iznine dönüşebilir (IMI Daily; immigrantinvest.com, 2026). US$150.000 seviyesindeki kısa süreli izin, çoğu alıcı için rasyonel giriş noktası olmayı sürdürür ve gelir üreten bir mülkle iyi eşleşir; US$300.000 rotası ise beş yıllık planlama ufkuna ve daimi statüye giden daha kısa yola değer verenlere uygundur.

İkamet iznini vatandaşlıkla karıştırmayın; daimi statüye giden iki farklı takvimi de birbirine karıştırmayın. Olağan izinde daimi ikamete giden yol altı yıllık ikamettir. Yatırımcı rotası daha kısadır: yukarıda belirtilen US$300.000 karşılığındaki beş yıllık izin, beşinci yılda süresiz kalışa dönüşür. Başka bir deyişle, olağan izinde altı yıl, yatırımcı programında beş yıl. Vatandaşlık ise ayrı ve daha uzun bir konudur: genellikle yaklaşık on yıl, ayrıca Gürcü dili ve tarihi sınavı gerekir; Gürcistan kural olarak çifte vatandaşlığa izin vermez, istisnalar yalnızca özel cumhurbaşkanlığı kararıyla mümkündür (IMI Daily, 2026). Dolayısıyla hâlihazırda bir vatandaşlığınız varsa ondan vazgeçmeyeceksiniz. Buradaki gerçekçi hedef ikinci bir pasaport değil, ikamet izni ve zamanla daimi ikamettir: sahip olduğunuz bir varlığa bağlı, tüm aile için yasal ve yenilenebilir bir oturma hakkı.

2026'ya özgü bir ayrıntı: ikamet ve çalışma hakkı artık ayrı

1 Mart 2026'dan itibaren, önceden bilinmesinde yarar olan önemli bir kural değişti. Kısa süreli (geçici) ikamet izni tek başına artık otomatik bir çalışma veya iş yürütme hakkı vermiyor: ayrı bir çalışma izni gerekiyor; oysa daha önce geçici ikamet bu hakkı beraberinde getiriyordu (legal.ge, 2026).

Ancak okurumuz için iyi haber var. Yatırım ikamet izni ve daimi ikamet izni sahipleri bu kuraldan muaftır (legal.ge, 2026). Yani US$300.000 rotasında ya da daimi ikamet aldıktan sonra ayrıca çalışma iznine ihtiyacınız yoktur. İstihdamdan çok ikamet ve kira geliri hedefleyen US$150.000 seviyesindeki kısa süreli izin içinse kural gerçek bir zorluk yaratmaz: kendi mülkünüzü kiraya vermek çalışma izni gerektiren bir faaliyet değildir. Statünüzün ince noktaları lisanslı bir avukatla teyit edilmelidir. Mülk sahibinin ve kiraya verenin ödediği vergileri Gürcistan'da mülk vergileri rehberimizde ayrıca ele alıyoruz.

Bu sizin için ne anlama geliyor

2026'da mülk yoluyla Gürcistan ikamet izni, kalış şartı ve dil sınavı olmayan, tüm aile için yasal ve öngörülebilir bir rotadır. Bugünkü eşik, akredite değerleme kuruluşunun piyasa değerlemesine dayanan ve işlem anında teyit edilen US$150.000 seviyesidir: tamamlanmış bir mülk, tapu tesciliyle ikamet hakkı kazandırırken topraktan alınan mülk bu hakkı tamamlanma ve değerleme sonrasında kazandırır. Bizim rolümüz hukuki danışmanlık değil, seçim ve refakattir: eşiği karşılarken likit kalan ve gelir üreten bir mülk seçmek, geliştiriciyi ve teslim takvimini denetlemek, işlemi ikamet sürecinin başladığı tapu tesciline kadar taşımak. Hukuki kısmı, her adımda birlikte ilerlediğimiz Gürcistan'daki lisanslı bir avukat yürütür.

Kendi ikamet senaryonuzu hesaplamaya hazır mısınız? WhatsApp üzerinden bize yazın; eşiği karşılayan ve aynı zamanda gelir sağlayan mülkleri sizin için seçelim. Dilerseniz "İkamet" hedefiyle kısa anketi doldurun, ailenize ve bütçenize uygun somut seçenekler sunalım.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Rakamlar yayın tarihi itibarıyla kaynak gösterilerek verilmiştir ve değişebilir. İkamet eşiği, devlet harçları, süreler ve kurallar işlem anında teyit edilir: karar vermeden önce Gürcistan'daki lisanslı bir avukat ve vergi danışmanıyla doğrulayın.

Genel bakıştan somut adımlara geçmeye hazır mısınız?